适合写字楼投资有哪些城市
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中国为数众多的城市与区域间较大的差异增加了跨区域房地产投资的复杂性，对写字楼市场投资来说无疑是一巨大挑战，认为理性、科学选择投资区域至关重要，在房地产市场风险加大、政策不确定的背景下，我们认为三个方面的指标非常重要，依次为第三产业发展、投资安全性、投资回报率。
(一)第三产业发展水平
写字楼市场的发展与经济的结构密切相关，当一个经济体从工业转向服务业为主的时候，一个经济体的写字楼市场也就从成长转向成熟期，写字楼市场在这段时期呈现出快速增长。
为反应一个城市的经济吸引力和第三产业发展水平，我们选择了城市GPD、第三产业GDP和第三产业就业人口三个指标，其中第三产业GDP反映城市经济发展活力和城市写字楼市场需求潜力，而第三产业从业人员直观表明写字楼的需求量。
(二)投资安全性
在第三产业发展较好的城市中，投资安全性成为我们要考虑的首要问题，比投资回报更需要我们关注。我们以三个指标衡量投资安全性，分别是写字楼未来三年预计供应量对存量占比、过去5年内各城市的平均吸纳速度、预计空置率。
其中2014-2016年预计供应量对存量的占比可以直观地显示未来三年的供应压力;过去5年间的平均吸纳速度是以该城市以往的需求能力参考未来对写字楼供应的消化速度;而考虑未来供应和吸纳速度计算得来的空置率变化，能够较直观地反应该城市写字楼投资的安全性。
(三)投资回报水平
最后，投资写字楼市场的目的是获得稳定的租金收益和客观的增值收益，因此我们用净租金收益率和资本值增长率来表示写字楼市场的投资回报水平。
表格 1：影响写字楼市场关键指标和选择理由
指标维度指标名称指标选择理由
第三产业发展水平GDPGDP表明一个城市整体经济发展情况
第三产业GDP第三产业GDP反映城市的服务业发展现状和经济活力，相比农业和制造业，第三产业更最能反映写字楼的需求潜力
第三产业就业人口第三产从业人员数量直观反映写字楼的需求量
投资安全性2014-2016预计供应量对存量占比表明该城市写字楼未来三年供应压力大小。
吸纳速度以该城市以往的需求能力参考未来对写字楼供应的消化速度
空置率目前的空置率表明当前写字楼市场的供需状况，而考虑未来供应和吸纳速度计算得来的空置率变化，其反映的是写字楼市场供需变化情况
投资回报水平净租金收益率表明按照当期销售价格购买写字楼，并出租出去得到的年化回报率
资本值增长率持有写字楼期间如果按照公允价值出售所得到的回报率
评价方法：我们依次从经济吸引力、投资安全性和投资收益水平三个维度评价各城市写字楼市场。首先，只有具备较强的城市经济发展水平尤其是第三产业发展较好的城市才能对写字楼产生足够的需求，因此，我们对全国包括直辖市、省会城市、计划单列市以及地级市在内的286个城市先进行经济吸引力的排名，圈出表现突出的城市;然后，为了保障投资安全，我们要对市场的供需情况进行分析，由此剔除未来供应过剩风险高的城市;最后，投资安全有保障的基础上，我们还需考虑投资收益情况，剔除投资回报差的城市。淘尽黄沙始得金，余下的是最值得重点关注的写字楼投资城市。
(一)经济吸引力角逐，十四个城市脱颖而出
第一，选取全国包括直辖市、省会城市、计划单列市以及地级市在内的286个城市进行初步筛选，从中选出2013年GDP累计值在全国排名处于前50位的城市;第二，我们将第三产业GDP累计值和第三产业从业人员数量作为进一步衡量城市是否具有投资价值的主要依据并找出50个城市的相应数据;第三，以第三产业GDP累计值为X轴、第三产业从业人员为Y轴画出散点图;第四，从散点图中找出具有较强经济吸引力的城市。
观察散点图分布特征，发现根据第三产业发展的实力不同，以上城市可明显地划归为四个梯队。总体而言，进入前三个梯队的城市经济发达或已经有相当规模的经济基础，2013年第三产业GDP累计值4000亿元以上，第三产业GDP占比基本在40%以上，第三产业就业人数基本在200万人以上，且呈现出以上指标越高，所属梯队越靠前的形式。
因此，通过宏观指标的筛选，我们将具备写字楼市场投资价值的范围缩小至前三个梯队和第四梯队中表现考前的城市，共圈出4个一线城市和天津、重庆、南京、武汉、苏州、杭州、成都、青岛和沈阳等10个二线城市。
(二)考量投资安全性，渝、津、沈三城出局
我们用吸纳速度、未来供应和空置率三个指标来考量投资安全性，结果发现北、上、广、深写字楼投资安全性最高，主要原因是这些城市服务业高度发达，第三产业占比已经超过50%，但近三年写字楼土地供应较低，旺盛的需求和紧缺的土地资源双重作用，使得这些城市写字楼市场或将供应不足;天津、沈阳、重庆的投资风险较高，主要原因在于受当地政府决策引导，这些城市近三年的写字楼土地供应集中放量，除非经济结构发生质的变化，从而释放大量的新增需求，否则将面临较高的供应压力。
从吸纳速度看，通常情况下，入住率达到80%后业主才会将租赁策略重心转至租金提升方面，因此我们将入住率达到 80%作为比较基准，分析过去五年内各城市平均的吸纳速度，我们按照行业惯例，将吸纳速度在12个月以内视为最佳情况、12-24个月视为可接受情况、超过24个月的城市则不予考虑。
研究发现上海、广州、杭州去化速度最佳，不到一年就达到80%的入住率;而天津和重庆受当地政府决策引导，这些城市近三年的写字楼土地供应集中放量，导致分别需要30和26个月才达到这一入住率。
从未来市场供应看，我们用截至2016年预计新增供应面积占存量之比衡量未来市场供应，未来新增供应占存量比值在40%以内则供应压力不大;40-80%之间则存在不同程度的供应过剩风险;超过80%的视为严重供需失衡，从重点关注的写字楼投资市场范围中剔除。
数据显示，至 2016 年，北京、广州的新增供应压力较小，计划新增供应均不超过现存量的25%，较低的供应量以及来自金融、科技类企业的强大需求都将使得这两个城市的写字楼市场保持旺盛态势。然而，天津、沈阳、重庆三个城市的新增供应接近存量的100%，尤其是重庆，至2016年重庆将迎来 162.9 万平方米的巨大新供应，为现有存量的 234%。
从空置率看，北京目前空置率仅为2%，深圳和广州的空置率分别为6%和7%，也处于较低水平，这些进入成熟阶段的写字楼市场的空置率普遍长期低于10%。
未来三年一二线城市将进入供应井喷期，即使考虑项目延误的因素，我们预计未来三年整体空置率仍会超过20%，而所选的13个城市未来平均空置率约为23%，因此我们以23%作为取舍依据，空置率高于这一水平城市将被视为投资风险过高而被剔除。数据显示，到2016年，北京和广州的空置率会有小幅提升，但仍在10%以下;而重庆、沈阳、成都和天津的空置率高达50%、39%、38%和33%。
小结：从投资风险的三个指标分析结果看，天津、沈阳、重庆在三个方面表现都很不好，风险较高，成都空置率过高、供应过多值得关注。
(三)权衡投资回报水平，青岛、成都黯然离场
写字楼市场的投资回报水平由租金收益和资本增值两方面组成，因此我们通过当期净租金收益率[2]和过去五年年均价值增值率之和来近似反应各城市的写字楼投资回报水平。
数据显示，北京的写字楼市场投资收益一骑绝尘，剩下九个城市分化成三个梯队：广州、武汉形成第一梯队，投资收益率约为15%;南京、上海、深圳、杭州形成第二梯队，投资收益率约为13%;大连、青岛、成都形成第三梯队，其中青岛和成都不到10%。
由于大连未来三年预计供应面积较少，预计空置将从现在的21%下降到17%，低于2016年预计的整体空置水平，因此判断大连未来的投资收益表现有所提升。而青岛和成都2016年预计空置率分别高达27%和38%，投资收益与风险不匹配，因此从重点关注的写字楼市场中剔除。
[1]由于缺乏苏州写字楼市场的成交均价和资本值数据，因此无法判断该城市的投资收益情况。
[2]净租金收益率：考虑了空置率、折旧、税费后得到的年化净租金除以写字楼成交均价。
我们首先通过宏观指标选出了14个最具经济吸引力的城市，通过写字楼市场供需情况的对比，发现重庆、天津和沈阳目前已经显露出供应过剩，且在未来3年或将面临更严重的供需失衡。
再通过投资收益情况的对比，发现青岛和成都不论租金还是资本增值方面均表现不佳，因此也不是理想的写字楼投资市场。而苏州由于缺乏成交和资本值的数据，因此也难以对其作出判断，最终值得关注的写字楼市场范围圈定在以下八个城市：北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、大连和南京。具体建议如下：
第一，北京、上海、广州的写字楼市场较为成熟，其稳定发展的第三产业所带来的持续需求及未来相对较小的供应压力或将继续推高租金水平，这将有助于整个投资期间收获可观的租金收益，亦有助于资产价格的提升。因此北、上、广是我司投资写字楼市场的首选。
第二，深圳、杭州、武汉、大连和南京五座城市的写字楼市场多处于发展阶段，过去5年取得了不错的投资回报，尽管未来三年大量新增供应将不同程度地推高空置率，但预计都不会超过20%。总体来看，以上城市仍是值得关注的写字楼投资市场，但需注意谨慎对待新兴商务区。
近年来各地方政府积极开发新中央商务区，但需求却远未跟上，导致空置率飙高。以杭州、广州为例，新中央商务区在未来四年间将占到各自城市未来总供应的30%以上，由于这些地区大部分的基础设施仍处于施工阶段或仍在规划中，该类写字楼除了要面对大量新增供应所带来的市场压力，还要克服新兴区域有待晚上的基础和公共设施以及交通不便等问题，因此招租压力大，给预期的投资回报率增加很多不确定性。
第三，青岛、成都、沈阳、天津、重庆五座城市多数已经空置率高企，出现供需失衡。二季度，沈阳、成都、重庆的空置率均超过了30%，以重庆为例，尽管今年以来重庆都没有新项目入市，但由于近几年甲级写字楼在集中入市，需要较长的消化时间，处于调整期的重庆市场出现了吸纳量、空置率两高的局面。
二季度重庆的空置率高达42%，在非核心城市，商用物业的供需失衡已成为一个普遍现象。加上未来三年供应井喷，预计2016年空置率上升至50%，写字楼市场的风险随之上升。此外，青岛、成都、天津过去5年资本值年均增长幅度较小，分别只有7%、7%和8%，获得的收益与承担的风险不相匹配，因此从城市整体看不列为重点关注的城市，但不排除城市中的核心商圈的甲级写字楼存在投资机会。
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