上坤地产：利润收入不及利息支出，二度进军港交所有戏吗？

2020年3月，上坤地产首次在港交所递交招股书，正式宣告进军资本市场，但半年之后申请材料显示失效。10月5日，公司再次向港交所提交招股书，表明自己不变的上市决心。

尽管创立时间不长，上坤地产仍称得上是“实力派”地产新秀。自2010年在上海开发首个住宅项目起，上坤地产便进入了高速发展期，与此同时，其对资金的需求也非常迫切。同大多数中小房企“用债务换规模”的发展模式相同，上坤地产在不断开疆拓土的过程中也面临着负债率高企的窘境，赴港上市自然也就成了当务之急。

选择香港上市，一方面是因为港股上市条件相对宽松，对盈利等指标的要求较低；另一方面在于香港IPO周期较短，更容易先行一步登陆资本市场。只不过，在政策调控和融资收紧的背景下，内地房企前仆后继，港交所的锣似乎都不够用了……

上坤地产创始人兼CEO名为朱静，现年43岁，在创业之前，她曾在河南龙头房企建业地产工作7年，最高担任集团营销总监、副总裁等职。2010年，朱静辞去建业职位并且抵押了自己的房产来到上海创业，上坤地产因此应运而生。

公开资料显示，上坤地产对接的第一个项目并非常规的房地产开发，而是位于宝山区的一个老旧厂房改造，直白地说模式有点类似于“二房东租赁改造”，拿的是相对微薄的利润。不过，这个项目也让上坤在上海从此站稳了脚，开始了长达数年的快速发展。

2016年，上坤荣获上海品牌开发商总销前30强，应了朱静“不做到上海30强，绝不走出上海”那句话，上坤地产也开始了全国扩张的步伐，公司先是进入江苏省，随后又拓展至长三角经济区、珠三角经济区及中部核心经济区的其他一线、二线及强三线城市。

2019年7月，上坤地产确定了“3+X”战略，即做透长三角、突破珠三角、加强长江中游，伺机进驻新区域。值得关注的是，上坤地产在2018年12月入股东莞一个项目进入大湾区，去年8月在佛山丹灶独立拿下了一宗宅地地王，正式进军大湾区。

但即便如此，上坤地产目前的业绩增长依然严重依赖上海地区。

不可否认，上坤地产能在寸土寸金的上海占得一席之地，已是颇为难得。但总的来说，深耕长三角的上坤地产在营收、土地储备等方面并不占优势，在中小房企融资难、拿地难、经营难的当下，能否通过上市完成突围，还真不好说。

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负债率过高一直是房地产企业发展中的重症顽疾，多年来，在全行业高速发展的过程中，几乎所有的房地产企业都采用了拉高杠杆来换取规模的快速增长，作为年轻房企代表的上坤地产同样也不例外。

公开资料显示，从2010年成立至今，上坤地产在十年的时间里营收翻了数倍，但规模的高速扩张也让自己“负债累累”。

81.77%的资产负债率使得上坤地产已经触碰到了监管“红线”，若不及时改善债务结构及巩固资产负债表管理，公司信用债发行规模将被进一步削减。为此，上坤地产向节点财经透露，公司拟使用一部分资金偿还短期借款，并寻求偿还部分短期借款及以长期借款来替代。

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看上坤地产业绩，其营收状况似乎表现不错。招股书显示，2017-2019年，上坤地产营收分别为12.01亿元、68.47亿元及75.35亿元，复合年增长率高达150.5%。2020年前4个月，在疫情黑天鹅的打击下，上坤地产仍实现收入11.49亿元，与去年基本持平，这实属不易。

对于毛利波动的原因，上坤地产方面表示，2018年实现高毛利率是由于上海樾山项目的低密度优质别墅收入结转所致。2019年，公司在苏州地区增加了新的项目，但苏州物业的平均售价低于上海物业，因此毛利率有所下滑。

从成立以来，上坤地产一直深耕全国一二线城市，宣称“以致臻品质和优质服务成为客户值得信赖的好房，让上坤的房子比主流业主的眼光更高一点”，然而这种高端路线战略却是一门低利润率的苦生意。

毛利率时高时低，净利润低位徘徊，对于负债压力、融资成本高企的上坤地产来说更像是“火上浇油”，随着类似樾山项目的稀缺资源逐渐减少，公司想要实现业绩翻盘恐怕并不容易。