雨夜赶长路，房企必经的三场“价值战事”

今年上半年，地产行业一直在高压下运行。市场周期震荡叠加疫情等因素，为房企的销售、土拍、融资带来不确定性。

下半年以来，虽然不确定性和高压仍在，但市场有望恢复，下行趋势似乎已到拐点。

面对高压，不同房企的应对能力是不同的，最直接的结果就是分化明显，天平偏向了头部选手。

克而瑞数据显示，今年上半年TOP5销售操盘金额同比下降33.8%，而TOP10和TOP20分别下降38.2%、39.7%，TOP50乃至后面的梯队下降得更多。

《一点财经》观察到，抗压能力更强的房企头部选手，都有一个共同特质：具备强烈的危机感和乐观精神。

房企TOP 5中的万科，一度喊出“活下去”。被外界视为稳健型选手的龙湖，也总在思考：

“有没有我们看不到的冰山，要撞上怎么办。”

如果只有危机感而不怀揣乐观精神，那么房企极容易在惴惴不安中沉沦下去。

正如龙湖掌舵人吴亚军所说：穿越周期的过程虽然很痛，但不全是坏事。

能有这番自信和乐观，在于龙湖发挥出“在晴天修屋顶”的精神，在危机来临前做好了各方面的准备。

当然，从精神世界来到眼下现实的房地产世界，所有房企在与下行趋势抗衡时，依然如同雨夜赶长路。前方是被雨模糊的方向，看起来是个不确定性陡然增加的漫漫征途。

但其实，只要打赢三场价值战事，把握住确定性、稳定性和增长性，房企依然能在新的发展阶段岿然前行。

真正将天平扳回到自己所在的位置。

高压下的地产新阶段

回望上半年的房地产市场，挑战笼罩在每一家房企头上。

国家统计局发布，今年1-7月份的房地产销售数据，1—7月份，商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积下降27.1%。商品房销售额75763亿元，下降28.8%，其中住宅销售额下降31.4%。

下行态势下，任何一家房企都不能独善其身。克而瑞统计的数据显示，今年上半年，百强房企累计销售操盘金额的同比降幅达到50.3%。

照此趋势预测，房地产市场的增长或将进一步放缓，并且从狂飙突进回归到平稳健康发展的轨道上。

地产圈有一个经典的判断周期理论，也就是：

短期看金融，中期看土地，长期看人口。

从短期的金融来看，据中指研究院监测，2022年7月房地产企业融资总额为881.1亿元，同比下降56.7%，环比下跌3.1%。

房企是典型的依靠融资来推动业务增长的行业，获得的资金主要用于拿地、建房、销售、再拿地实现循环式发展。

虽然今年上半年行业融资利好政策频出，三道红线压力仍在，房企为让财务指标不触线、现金流安全，经营策略仍以保守审慎为主，因此出现行业整体融资的下滑。

另一方面，也是因为今年上半年，全国土地市场供应量出现了下跌。

中指研究院数据显示，今年上半年全国300城共推出住宅用地规划建筑面积2.8亿平方米，同比下降44.3%。在不同类型的企业中，央企、国企是土地市场的主力军。

其它许多房企，在拿地上仍较为谨慎。克而瑞数据则显示，上半年全国300城经营性土地成交建筑面积为4.1亿平方米，较2021年同期下跌55%。

除了短期的金融和中期的土地，长期的人口也在收紧着房企的动作，让地产迈入新的发展阶段。

近几年，出生人口的下降，老龄化人口的增加，让楼市长期的需求理性回归。两种人口的叠加因素下，让房企对楼市的长期需求量持审慎态度。

在短期金融、中期土地和长期人口的综合影响下，地产发展的新阶段已经到来，房企格局将被重塑。在新阶段的开端，哪些房企守住了自己的既有位置呢？又是如何守住的呢？

天平偏向了谁？

《三体》一书当中，提出过“降维打击”的说法。

意思是高维度空间的生物，对于低维度空间的生物拥有压倒性的优势。实际上，在商业世界也有个类似的概念——“高山战略”。

当一个行业充分竞争之后，企业就会形成高山、平地、低洼等不同层级。企业要想长期发展，需要从低洼攀登到高山，从而获得品牌、管理等方面的优势。此时它跟其他同行企业竞争，就是一场降维打击。

房地产从野蛮生长到进入眼下充分竞争的新发展阶段，已经形成了高山、平地、低洼等各种层级。站在高山上的头部房企，展现出来十分明显的竞争优势。

克而瑞数据显示，今年上半年TOP5房企的销售操盘金额下降幅度，明显小于其他中腰部的房企。

房企天平，明显偏向了那些头部选手，他们又是如何做到守住既有优势的呢？

还是从高山战略来分析。企业要实现该战略，其实要做到三点：

构建企业正向价值；打造渐进的商业模式和发展战略；企业家格局的提升。

在天平偏向的头部房企里，《一点财经》在龙湖的半年成绩单观察到，它是实现高山战略的典型代表。

通过8月26日龙湖发布的半年报能看到，报告期内实现营业额948亿元，同比增长56.4%；归属于股东的净利润74.8亿元，归属于股东的核心净利润同比增长6.1%至65.5亿元；毛利同比增长20.1%至201.5亿元，毛利率21.3%，优于行业绝大多数公司。

在上半年房企整体承压的状况下，龙湖的这份成绩单称得上优质。数字是表面的结果，内在的战略动作才是重要动力。龙湖在“高山战略”三个维度上的出色表现，是获得亮眼成绩的重要推动力。

眼下，房企的正向价值是什么？能够如期交付，自然是排在第一位的。

今年以来，市场中出现了部分楼盘交付难的情况。这不仅损害了购房者的信任，也拉低了相关房企的品牌形象和价值。购房者的信任，是房企发展的基石。如果在交付阶段就失去了信任度，房企的发展也不会稳固。

通过半年成绩单能发现，今年上半年，龙湖如期交付76个项目，共计5.25万套品质住宅，100%实现按期交付。此外，龙湖不断升级交付体验，上线“云交付”，“交房即交证”等服务，交付客户满意度高达91%。有了信任基础，龙湖的销售、服务等业务开展才能更顺利，最终实现不俗的业绩。

在信任基石之上，龙湖还在完善商业模式和发展战略。

近些年，龙湖在持续打造“一个龙湖”生态体系，在地产开发之外，其商业投资、租赁住房、物业管理等经营性业务均已跻身行业头部，为企业贡献持续稳定的收入及利润。

今年上半年，龙湖地产开发实现营收838亿，同比增长62%。除此之外，包含商业投资、租赁住房、物业管理等在内的经营性业务收入首次突破百亿，达110.4亿元，同比增长26%，3年复合增长率达36%。

“一个龙湖”体系，里的业务彼此是互相赋能、协同成长的关系，从而形成渐进式的商业模式，让龙湖这颗大树吸收到更多营养，成长更为稳健。

在高山战略里，一家企业的高山能攀登到多高，还取决于企业家的格局有多大。

龙湖掌舵人吴亚军，一直被当做地产圈里具有大格局的企业家。前不久，龙湖遭受到一些谣言的攻击和机构的做空。在此次的中期业绩发布会上，吴亚军表示：“我的心情还可以。做空其实是一个正常的市场行为，但是造谣不是一个正常的市场行为。“

“经过这次事件以后，尤其是现在，半年业绩也发布了，大家可能对龙湖看得更清楚了。”她的内心充满淡定。

正是这种临危不惧、饱含底气的企业家大格局，让龙湖在一次次周期当中稳健穿行。

当然，包括龙湖在内的所有房企，其展现的财报只是在过去的行业增量时代获得的成绩。

旧的行业增长时代已经过去，新的发展阶段已经到来，新的竞争和格局重塑才刚刚开始。

压力和挑战仍将继续，在雨夜长路的新发展阶段，房企们又该如何站稳脚跟，持续挖掘增量？

必须打赢三场价值战事

正所谓，不破不立。

当房企跨入新的时代，必须打破曾经的战略思路和战术打法，重塑经营理念。

《一点财经》认为，房企必须打赢三场价值战事，持续保证确定性、稳定性和增长性，才能不被淘汰出局。

第一场战事，是在不确定性中找到确定性。

眼下，房企走到十字路口，面前有多条路径，而降杠杆是所有路径中最为清晰的一道方向。

2020年三道红线出台后，意味着踩着红线的房企的自由现金流会下降，而现金流是房企的生命线。要想活下去，房企必须优先降杠杆由“红”变“绿”，最大程度上化解财务风险。

在降杠杆这条确定的道路上，房企的第二场战事保持稳健性。

要取得稳健性的关键，是要学会在短钱和长钱中做取舍。

前者短期收益大但风险高；后者短期收益相对较小，但细水长流，在后期会迸发出更长远和稳健的价值。

如果是短线操作尝试在短期波动内投机，收益必然会非常不稳定。但如果采用价值投资，拉长周期做时间的朋友，那么即使短期有波动也不会影响长期的稳健性。

对于房企而言，在新的阶段应该首先把心态摆正，别指望赚快钱、短钱，要学会赚慢钱、长钱，行稳方能致远。

在保持稳健性之后，房企的第三场战事是找到增长点。

一些房企对往后的行业形势，心生悲观。事实上，在新的地产阶段，房企能斩获的增长点依然存在。只是，要取得增长点考验着房企的真功夫。

一方面，要用多元化的业务来分散经营风险和挖掘其他赛道上的增量，就像龙湖的“一个龙湖”生态体系一样。协同作战，是穿越周期的有力法宝。

另一方面，房企应该告别彻底过去的依靠土地和金融的野蛮成长方式，真正回归产品主义，用高质量的产品和服务满足购房者的需求，提高他们的认可度和满意度。

购房者是房企的命脉，获得他们的芳心，房企的生命线得以延长。并且，购房者的需求是在迭代升级的，这也能让房企持续地挖掘需求创造增长点。

中国地产已经走过二十多年，潮水的方向，正在发生变化。

从当年的黄金年代、白银时代，再到后来的青铜以及黑铁时代，似乎行业总是面临新的挑战。

但《一点财经》更愿意将地产眼下的状态称为新增量时代。固然野蛮生长的高增长已经一去不复返，但在已有的大盘里，仍有很多细分的领域可以挖掘到增量。

不过，这也对每一家房企提出更高的要求：是否排除了财务风险？是否回归了产品主义？是否用服务获得了购房者的芳心？

这些并非一朝一夕可以完成的，需要房企自身拥有高度的自律、韧性以及耐性。

每一次挑战，都是长期主义者的试金石。最后的地产天平方向，一定是朝向他们。